北京自住房"围城"：非京籍人群2016年前机会渺茫

5月31日，北京顺义区顺新嘉苑自住型商品房(以下简称自住房)项目现场审核的最后一天，向雯最终还是出现在了审核现场。“真不想来，反正就算通过审核了也摇不上号。”这位江西女孩这样告诉《华夏时报》记者。

眼下，北京市自住房入市的脚步越来越快，6月上旬即将迎来首批自住房的公开摇号。但对于向雯这样的非京籍人群来说，摇上号的可能性几乎为零，因为在他们的前面，还有数量庞大的京籍“优先”人群。

“自住房本来就是要优先保障北京市的低收入人群和刚需人群的。”亚豪机构市场总监郭毅认为，自住房的这种制度设计无可厚非。中原地产首席分析师张大伟也表示，今明两年推出的自住房将至少解决大部分的北京本地需求，到2016年非京籍的申购者将会迎来机会，但前提是眼下的自住房政策不变，而这一点目前并不明确。因此，他建议非京籍人群还是应尽量选择普通商品房。

机会渺茫

按照计划，金隅嘉业与恒大地产旗下的首批自住房项目将在本月开始摇号，公众对于自住房的热情持续升温。在一些申购者聚集的论坛和QQ群里，自住房不支持混合贷、个别项目要求五成首付等消息成为大家反复讨论的话题。

但是，对于向雯来说，这些都不是问题。“首付不是问题，位置偏和配套少也不是问题，问题是我们‘北漂’根本没有面对这些问题的机会。”她说。

由于价格普遍比周边的平均房价低30%甚至更多，几乎所有的自住房项目都受到了申购者的热烈追捧。以顺新嘉苑为例，虽然该项目处于首都国际机场和顺义城区之间，地理位置不算很好，用向雯的话来说是“前不挨村后不挨店”，但申购者们依然趋之若鹜。

顺新嘉苑的现场审核通知显示，该项目的现场申请编号共有3个号段，其中Y号段的编号是从Y000002到Y008911，表明有8910组申购者，再加上B号段的129组和F号段的905组，该项目仅需要到现场来审核的申购者就有9944组，而其提供的自住房房源只有290套，光计算这部分申购者，其供需比就已经达到了1:34。

实际上，除了需要到现场审核的申购者外，还有数量众多的无需到场审核的申购者，这些申购者已在其他项目进行过现场资料审核并取得13位摇号编号。目前还不知道顺新嘉苑项目中这类申购者的数量，但从顺义区的另外一处自住房项目新国展满庭芳的情况来看，这类申购者的数量要更多。新国展满庭芳无需到现场审核的申购者为35944组，由于该项目结束审核的时间比顺新嘉苑更早，因此理论上后者的这类申购者人数应该会更多，其供需比可能要低于1:100。

当然，顺新嘉苑的情况比较特殊，其提供的房源数量是目前已推出的11个自住房项目中最少的。但即使是提供房源最多的金隅汇景苑项目，其3400多套住房也迎来21万多组家庭申购，供需比不到1:61。其他自住房项目大多在1:50左右，即50个人中只有一个人最终有机会摇上号。而对于“北漂”们来说，这五十分之一的机会都遥不可及。

根据北京市2013年10月发布的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，“按照限购政策规定，在本市具有购房资格的家庭，可以购买自住型商品住房。”但这份文件同时又规定了本市户籍无房家庭和经济适用住房、限价商品住房轮候家庭这两类家庭可以优先购买，而这条规定基本上堵死了非京籍人群眼下购买到自住房的通道。

根据金隅嘉业提供的数据，金隅汇景苑的21万多组申购家庭中，优先类申购家庭合计10.623万组。根据规定，该项目的3400多套住房将首先在优先组中摇号，摇剩下的才轮到普通组。“10万优先家庭抢3400套，怎么弄都不会有剩下的。”来自湖北的“80后”韩伟告诉本报记者，他在现场审核的时候，工作人员明确告诉他，他这类普通申购者基本没戏。

等待还是放弃

郭毅认为，北京自住房在政策上向本地居民倾斜是正常的。“毕竟北京付出了它的土地资源，政府也让出了一部分土地出让收入。”她说。

另外，有这么多的“优先户”申购自住房，也说明在目前的高房价背景下，很多北京本地人也买不起房。“他们也为高房价付出了代价，而房价高的一个重要原因就是北京的外地人太多了，导致购买需求太旺盛了。”郭毅认为，于情于理，都应该对买不起房的本地人给予一定的补偿。而且和保障房比起来，自住房至少在政策上给外地人开了一个口子，“现在买不到不等于以后买不到。”

张大伟也表示，目前北京有能力、有意愿购买自住房的优先家庭大约有8万户左右。眼下已经推出的自住房项目有11个，接下来还会有20多个项目相继入市，今年会形成4万-5万套的供应量。而从目前的土地供应情况看，明年的供应量也大概在2万-3万套之间。这样一来，北京市户籍优先人群的需求就能得到解决。“到2016年时，非北京市户籍的人群可能会有一定的机会。”他说。

不过，这个机会的背后也隐藏着一定的风险，即在解决掉北京市户籍人群的需求之后，自住房政策是否还会持续下去，目前还不得而知。“自住房到底是一项短期政策还是一项长期执行的政策，相关部门并没有给出一个明确的说法。”郭毅表示。

虽然目前的11个自住房项目推出的房源只有约1.8万套，但其锁定到的购房家庭却超过十万户，这对于北京楼市目前的降温起到了至关重要的作用，因为许多原本要购买普通商品房的购房者现在都在等待自住房摇号。“在这些等待摇号的人群中，北京市户籍的人肯定能等到，但非北京户籍的就不好说了。”张大伟指出，北京市从来就没有将“北漂”纳入主流的保障人群。而且，现在北京市面临的人口压力越来越大，市政府在人口控制方面的动作也越来越明显，比如在非京籍学龄儿童入学方面的控制就越来越严格。

“如果最终买不到自住房，商品房的价格又涨上去了，我们最终会不会竹篮打水一场空？”在向雯和韩伟共同所在的一个自住房申购者群里，这样担忧的声音越来越多。张大伟对此的建议是，“如果有能力，还是应该趁着房价调整的机会，尽量买商品房。”

韩伟已经开始考察顺义当地的二手房了，10月份就要结婚的他已经等不起了，而向雯还在犹豫，“都说房价降了，可降了我也买不起。”眼下，首创·悦洳汇刚开始接受申购登记，虽然这个项目位于更远的平谷区，但她还是打算去碰碰运气。“不然怎么办呢？”她说。

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事实上，截至目前，据中原地产统计数据显示，北京自住房入市项目已经达到了9个，合计供应住宅高达1.5万套。

鉴于此，北京楼市观望情绪非常明显，一手房“量价”齐跌，成交量环比和同比下滑幅度均超过两成，成交均价也创下了近6个月以来的新低；二手房房价更是在自住房刚刚入市之际就呈现微跌状态，从单月成交来看，成交均价2%以内的微跌幅度达到了3个月。